En este espacio constantemente reflexionamos sobre el derecho civil y la propiedad, tanto desde el enfoque legal, como ideológico y el problema social que constituye. Es claro que en México existen problemas de vivienda, en cuanto a la adquisición una casa de interés medio cuesta entre 1 millón 800 y 2 millones y medio de pesos, mientras que el sueldo promedio es de $7,380 pesos mensuales.
Tomando en cuenta que no todos los trabajadores tienen acceso a INFONAVIT y que su única posibilidad de financiamiento es bancaria, la tasa aproximada de un crédito hipotecario es del 10.28% a larguísimos 20 años o más.
Cabe agregar, que para acceder a dicho crédito hipotecario, además de contar con un buen historial financiero hay que “abonarle” un enganche normalmente del 10% del valor de la casa, 7% de gastos de escrituración, seguros de vida, etc.
En pocas palabras “brincarle” con entre $180,000 y $250,000 pesos de enganche, para que las mensualdiades queden entre $18,000.00 y $25,000.00, es decir, al menos un poco más de el doble del sueldo mensual promedio en nuestro país.
En suma se traduce a la imposibilidad real para adquirir vivienda, lo que nos permite recordar que según la ONU se considera que una vivienda es asequible si un hogar destina menos del 30% de su ingreso en gastos asociados a la vivienda. En este caso, los números sencillamente “no dan”, pues una persona promedio tendría que destinarle al menos el 200% de su sueldo a la adquisición de vivienda.
Por lo anterior, resulta urgente que existan políticas públicas inlcuyentes y tendientes a dotar de vivienda adecuada a los Mexicanos, en especial a los jóvenes, que son la fuerza productiva que sacará adelante al país.
Vámonos ahora a lo anunciado por el gobierno federal, que está proyectando que se permita a las personas que se encuentran posesionadas de casas anteriormente otorgadas por el INFONAVIT que regularicen su situación y tenencia. Primero mediante el arrendamiento y posteriormente mediante la compra.
En primer término esa medida representa un conflicto de naturaleza moral y de preservación del estado de derecho, porque esas declaraciones del gobierno pueden incentivar la posesión irregular, delitos como el despojo y otras actividades que vulneren tanto el derecho de propiedad, como el ordenamiento territorial, pues es la tolerancia declarada del estado ante situaciones plenamente ilegales o al margen de la ley.
Abrir esa puerta, puede generar desorden y más problemas legales, porque entonces por ejemplo no habría distinción para quienes se encuentran en asentamientos humanos irregulares en zonas de riesgo, o quienes simplemente y de forma violenta lesionan los derechos de propiedad de terceros. Habría que también en ese caso buscar la forma de “regularizar” esas propiedades, en cuyo caso será un camino plagado de antinomias.
Además esto representa un conflicto legal y operativo profundo, en primer término porque hay que valorar el estado de cada una de las propiedades, ya que los trabajadores que se encontraban pagándolas estén o no en posesión de ellas, conservan ciertos derechos reales en tanto no sean vencidos en juicio. Así lo dispone nuestra carta magna y nuestra legislación civil (Si quieren verlo de forma moderna el derecho de propiedad también es un derecho humano).
Y en ese sentido, tanto como para la ocupación temporal como para la expropiación hay disposiciones legales que se tienen que cubrir, indemnizaciones a valor mercado (según la Suprema Corte), entre otros procesos necesarios para privar de la propiedad privada o dominio a los particulares, aún y cuando sea para beneficiar a otros (por utilidad pública).
Hay que recordar, que según la CONEVAL existen cerca de cinco millones de casas abandonadas, muchas de estas en razón de que los propietarios ya no quisieron (o más bien no pudieron) continuar pagando su crédito de vivienda, o simplemente porque se encontraban en zonas inaccesibles o sin urbanización o servicios públicos. (casa que no da paz no es casa.)
En segundo término, porque el origen de la posesión para el caso de la prescripción adquisitiva, debe cumplir con ciertas características, que seguramente no en todos los casos será posible.
Porque aún y cuando el derecho de propiedad en el campo civil se pierde por el “descuido” o “inejercicio”, para que este nazca, en cambio, es necesario el titulo causante, situación que materialmente es imposible cuando se toman casas abandonadas arbitrariamente.
Por todo lo anterior, es importante que se analice con cuidado la mejor solución para el acceso a la vivienda digna y decorosa de los Mexicanos, sin menoscabar el derecho de propiedad de otros Mexicanos; pues esto, sería más allá de todo, vulnerar el estado de derecho desde el propio aparato estatal.
Recordando además, que sería idoneo que se geste una política pública general e incluyente en materia de vivienda, ya que no todos los mexicanos gozan de INFONAVIT, y la gran mayoría tampoco tiene acceso a financiamiento bancario.
- Juan Manuel González Zapata, Maestro en Derecho Fiscal egresado de la Facultad de Jurisprudencia, y secretario general del Saltillo Barrister Inn de la Sociedad Legal Internacional de Honores Phi delta phi.
