OPINIÓN

LAS MODALIDADES Y LAS LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD

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10 abril, 2025

¿Se imaginan comprar un terreno y no poder hacer con él lo que tenías pensado? Para muchos el derecho urbano en México nació a partir de los años 70, pues en esa época se comenzaron a emitir disposiciones tendientes a regular las construcciones de las ciudades de una forma más precisa, una de ellas la Ley General de Asentamientos Humanos publicada en 1976.

Aunque seguramente, de facto, el derecho urbano, (aunque no se le llamara así en ese entonces) es tan viejo como las propias disposiciones de la propiedad. Basta recordar, que entre 1853 y 1885, el Guerrero Inmortal de Zempoala; Antonio López de Santa Anna, estableció impuestos por puertas y ventanas denominados “contribución de luces exteriores” que a pesar de ser una disposición tributaria; pudo influir en la construcción de los predios de aquel México pasado. Hace 140 años.

También existió la Ley sobre la Expropiación por Causa de Utilidad Pública de 1853 que fijó la expropiación por “trabajos ú obras de utilidad común”. Situación que sin duda marca los matices de ordenamiento territorial que en ese entonces ya eran trazados por los gobernantes en turno.

No son los ejemplos más antiguos que existen, pero sí los que vienen a mi mente, hace unos años, como todos los años, en compañía de algunos amigos, exploramos la feria del libro de Monterrey; y me encontré un Curso Completo de Derecho Público General de 1835 (de bolsillo) de M.L. Macarel, un texto, al día de hoy de 190 años de antigüedad, en el que se hace una particular afirmación:

“Los derechos absolutos que el hombre recibe de la naturaleza se reducen á tres puntos principales, á saber, seguridad, libertad, y propiedad. Sic”.

Me resulta interesante, porque bajo mi convicción personal, sigue siendo así, solo que se ha gestado un amplio y burocrático desarrollo especializado del derecho. Asimismo, en cuanto al derecho de propiedad, que tiene matices administrativos y civiles, el mismo autor manifiesta:

“El derecho de propiedad es la facultad de disfrutar de un modo apacible los bienes que se poseen sin estar obligado a cederlos contra su voluntad. Sic”.

Concepto que hoy en día, bajo la evolución del derecho estadual, ha quedado rebasado, toda vez que existen disposiciones que permiten al estado conservar el dominio, o recuperarlo en contra de la voluntad del ciudadano; por ejemplo, la expropiación por causa de utilidad pública; en donde al final de cuentas el propietario no puede oponerse, simplemente puede en su caso; exigir una indemnización por la propiedad perturbada.

El derecho a la propiedad a su vez, alguna vez fue considerado como fuente de civilidad; pues no había hombre libre y de buenas costumbres, que no tuviera propiedad; y la relación entre la potestad del estado, (que manda) y los gobernados (Que se someten a las indicaciones del gobierno); era tratada a partir del derecho civil, previo a que surgiera la especialización del derecho administrativo; que actualmente predomina en nuestro país. En donde, además, se encuentran perfectamente distinguidos pero entrelazados entre sí, tanto el derecho civil como el derecho administrativo.

Hoy en día en México, se reconocen tres tipos (formas) de propiedad; la pública, la privada y la social. La última de ellas, construida a partir de un enfoque estatal paternalista que procura al más pobre, necesitado o vulnerable, por ejemplo, mediante el desarrollo de la propiedad ejidal o de uso común; cuyas acciones, en algunos supuestos son imprescriptibles en favor de los ejidatarios.

La propiedad pública, por su parte, está constituida por todo aquello que le pertenece al estado mexicano y sus entidades federativas; esta a su vez, puede tener dominio público o privado, en razón de su naturaleza y uso.

Por ejemplo, la Ley General de Bienes del Estado de Coahuila, en sus primeros 3 artículos define y enumera cuáles bienes corresponden a determinada categoría, en resumen; los primeros son de uso común o destinados a un servicio público o función pública (están al alcance y disfrute de todos los ciudadanos), y en los segundos, a pesar de ser públicos, el dominio se encuentra reservado, (tierras y aguas susceptibles de enajenación, bienes vacantes) hasta en tanto no se disponga lo contrario.

Por otro lado, dentro del ejercicio de la propiedad privada, expresamente se establece en el artículo 27 de la Constitución Federal que: “La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público”.

Con lo anterior, adveritmos, que el dominio de los bienes inmuebles de particulares puede ser sujeto a las modalidades (formas) que el estado estime necesarias para el cumplimiento de sus fines. Por ejemplo, cambiando el régimen de propiedad privada, a propiedad pública, cuando se actualice la expropiación por causas de utilidad. (El estado te expropia para construir)

También en la práctica, se afirma que los ciudadanos, estamos sujetos a las modalidades y limitaciones de la propiedad, concepto que es introducido o adicionado a partir del desarrollo de la legislación civil.

Por ejemplo, en nuestro estado, el Artículo 1322, del Código Civil establece lo siguiente: “La propiedad es el derecho real que faculta a su titular para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones y modalidades que fijan las leyes”, es decir, se expande más allá de lo dispuesto en la Carta Magna de nuestro país.

Existen diversos autores de derecho civil, que han abordado desde su perspectiva la interpretación respecto lo que debe entenderse por modalidades de la propiedad, algunos de ellos, inlcluso los asimilan estas a las propias limitaciones o restricciones sobre el derecho real de propiedad.

Cabe mencionar, que en el diario de debates del 11 de enero de 1917, cuando los constituyentes abordaron lo relativo a la construcción del artículo 27 constitucional; nadie hizo observación o precisión alguna respecto ese calificativo o distinción.

Por ende, aún existe la necesidad de desarrollar doctrinal y legalmente, una conceptualización clara, que permita distinguir las modalidades y las limitaciones de la propiedad; sobre todo para garantizar de manera más efectiva la seguridad contractual civil y el principio de legalidad administrativo.

Ya que comunmente, la autoridad administrativa de primer orden (unidades catastral o de desarrollo urbano) fija “limitaciones”, al uso de tus propiedades, por ejemplo; mediante la expedición de números oficiales, alineamientos, licencias de construcción, licencias de funcionamiento, y otros permisos, que restringen el destino o uso final de tu tierra.

Verbigracia, los usos de suelo, determinan si tu propiedad va a destinarse al comercio, la habitación o si se reserva por interés ambiental o histórico, los alineamientos determinan tus colindancias, entradas y pedazos de banqueta que son destinados para el paso peatonal (En ocasiones aunque correspondan a tu propiedad).

Lo anterior es digno de explorase legalmente (en otros espacios), ya que la vía pública, es definida por la Ley General de Movilidad, en su artículo 3, como “todo espacio de dominio público y uso común destinado al tránsito de personas peatonas y vehículos, así como la prestación de servicios públicos y la instalación de infraestructura y mobiliario”.

Situación que cobra relevancia, porque los actos de molestia de la autoridad para hacer uso de un pedazo de tu propiedad, o bien, que este le sirva a la utilidad pública; tienen un tratamiento particular de expropiación e indemnización, que a nivel nacional, dificilmente se cumple a cabalidad.

Otra particularidad de las limitaciones a la propiedad, la podemos encontrar en la colocación, desarrollo o instalación de infraestrestructura, tal como postes, bancas, puentes, o señalética; cuya finalidad sea destinada a la prestación de algún servicio público (luz, agua, transporte, etc); la cual, en sí, puede tratarse de una limitación a la propiedad, de conformidad con el numeral 158-h de la Constitución Local.

Además, en materia urbanística, las licencias de funcionamiento te indican las condiciones necesarias para que tu propiedad opere con determinado giro (algunas veces imponen obligaciones como contar con determinados cajones de estacionamiento), y las licencias de construcción, simple y llanamente te indican con qué materiales, y en qué cantidad u orientación puedes edificar dentro de tu propiedad.

Otro caso de limitación de la propiedad privada, lo podemos encontrar en las zonificaciones destinadas a ser reservas territoriales para el uso racional del suelo o la preservación del ambiente; mediante las cuales los propietarios no pueden construir sino de forma ecológica, cuyo fundamento se encuentra en el artículo 168 del Código Municipal para el Estado de Coahuila de Zaragoza.

O bien, en el establecimiento de zonas de riesgo, por disposiciones de protección civil, las cuales son determinadas en los atlas de riesgo de las ciudades; en cuyo caso no debería permitirse la construcción de obras, en especial las habitacionales, no obstante, en las ciudades existen muchas derivadas de los asentamientos humanos irregulares; mismos que además, ya han generado múltiples antecedentes sobre sus derechos a la introducción de servicios en la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

En conclusión (para no abusar más del espacio), son muchas las formas en las que la propiedad puede sujetarse a modalidades, pero son más las limitaciones administrativas que se pueden imponer; lo que resulta de particular interés para este humilde novato y joven (ya no tan joven) abogado.